作者：永源财富投资部 赵建涛

房地产税是以房子为征税对象，按房屋的计税余值(即房产的原始价值减去一定合理的比例所得)为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。简单来说就是一种对房屋来征收的税，主要是向房屋产权的所有人征收的一种财产税。征收房地产税是必然的事情，只不过是时间的早晚而已。

2018年7月18日上海银监局与上海市不动产登记局联合印发《关于启动新版银行在线查询不动产登记信息系统的通知》，在全国率先启动新版不动产登记信息在线查询系统。通过该系统，上海辖内所有银行均可依法在线查询不动产权利人、抵押登记、预告登记、查封登记等不动产登记信息，从而实现不动产登记信息的互通共享，进一步提高了登记查询和办理的效率与质量。

新版不动产登记信息查询系统启用后，辖内银行可更为高效便捷地获取真实准确的不动产登记信息，进而推动银行进一步贯彻落实上海市房地产调控政策，加强信贷业务风险管理和风险缓释能力，有效解决不动产登记信息不对称的问题。向银行放开查询是贯彻“房住不炒”、防范金融风险，银行将根据自己调控政策要求和自身实际情况，降低炒房资金杠杆，可以从根本上减少炒房资金来源。

上海辖区银行可查询个人房产信息，其他城市可以实现只是时间问题。房地产调控的长效机制“房住不炒”长期化，上海的经验将逐步推开。

房地产税之所以被提上日程，其目的除了遏制房价，理顺财税关系，更重要的是取代土地财政。在以往的土地财政依赖下，地方政府与房地产商之间有着共同的追求，一个渴求地价上升，一个希望房价暴涨。数据显示，今年上半年，国有土地使用权出让收入达26941亿元，同比增长43%。而2017年上半年，国有土地使用权出让收入 18836亿元，同比增长34%。由于土地财政的不可持续，急需找寻新的财政来源，房地产税便是很好的替代品。房地产泡沫已经严重影响到实体经济，作为抑制投机的利器，房地产税有了现实落地的需要。抑制高房价，抑制投机是重要的目的之一，但首要目的是要给地方政府寻找新的财政收入来源。地方政府主要是通过卖地挣钱，土地出让金占地方本级财政收入比例超过40%。但现在，土地财政难以为继地方政府的财政支出，加之于中美贸易摩擦对于实体经济的影响，地方政府财政压力不断增大。如果不找到新增的财政来源，地方政府的债务问题将会更加紧迫。房产税税基大，税源足，是很好的税收来源。在以往地方政府能够通过卖地取得大量资金的背景下，缺乏对于征收房产税的动力。但如今随着可供开发的土地逐渐减少，地方政府必须寻求新的可以替代土地财政的财政来源，保有环节的房产税最终会逐步替代开发建设环节的税收和土地出让金。

事实上，从去年以来，关于房地产税的表态就日益密集，透露的细节越来越多，涉及的层级越来越高。去年12月，原财政部长在《人民日报》撰文，明确房地产税的征收原则：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。随后，在两会的政府工作报告中，明确提出要“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。改革个人所得税。”4月27日，全国人大常委会公布2018年立法工作计划，房地产税法被列为预备审议项目，视情在2018年或者以后年度安排审议。7月16日，国家统计局发言人指出：要进一步加强和完善房地产宏观调控，加快推进房地产税这种相关的政策举措的推进，加快推进租售同权等一些政策的落实，更好地实现“房子是用来住的，而不是用来炒的”这个定位。在统计部门的新闻发布会上，提及房地产税，也足以说明房地产税已是大势所趋，唯一不确定的只是落地时间。

图1 房地产税概况图

今年3月赋予所有“设区的市”以地方立法权，这为房地产税分城市分区域征收提供了可能。6月15日，全国省级国税地税合并挂牌完成，统一税收监管，可以减少交易成本和信息不对称，为个税、房地产税的征收铺路。6月16日，自然资源部发布消息：全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。全国住房信息联网，可以摸清楼市家底，弄清房地产的基本面。让楼市数据一目了然，每人在国内有多少房，有多少属于刚需，有多少属于投资和投机，都将一目了然，这为房地产税的开征提供了技术支持。

房产税只可能“因城施策”，不同地区区别对待，赋予地方政府自主权，根据不同地区的具体情况及税收的承受能力，分地区逐步推进。房地产税不会一刀切，肯定会顾及刚需者。对于只有一套住房的居民实施了免收个人房产税的优惠政策，保护了那些对房屋具有刚性需求的普通消费者。因为房产税的征收不会是统一版本，每个城市的税率肯定不一样！没房的指望着房产税能够降低房价，有房者考虑着在房产税出台前，什么时候抛售。房子不在多，如果你想规避将来的房产税，可以减少物业套数，置换成地段更好，品质更好，房子更为稀缺的物业类型，价值会更大。因此房地产税真正开始实行后，很有可能会出现这种想象：经济欠发达的地区，房地产税的税率反而可能会越高，比如东北，中西部省份。而产业发达、经济领先的东南沿海地带，因为财政充足，房地产税的税率反而可能更低。

从根本上讲，房价长期受人口和经济面的影响，短期受金融政策和土地供给的影响，房地产税在其中的作用相对有限。但如果能对刚需减税而对投机加税，房地产税对于市场仍会带来实质性的影响。短期而言，由于房价泡沫已经过大，房产税若出台，必然会引发市场恐慌！加剧市场转向。提高个税起征点是税收结构的调整，蛋糕的切法换一换而已，我国用钱的地方还有很多，减少的税收收入需要从其他地方填补回来，比如说：房地产税。就短期而言，房地产税势必对社会情绪产生影响，炒房会因成本增加而抛售房产，从而增加供给量，进而对房价上涨产生一定的抑制作用。但长期来看，房价上涨，主要受货币政策、土地供给以及人口流入等因素的影响，房地产税只是其中的一环。房价的涨跌，并不全然受房地产税的约束。降低房价从来都不是政策的目的，历来楼市调控的关键词都是“保障房地产市场平稳健康发展”，那就意味着暴涨要得到遏制，但暴跌也不大可能，所以房地产税的效用也必然要被局限在这一框架之内。

房地产税离落地还有多远？技术障碍已经克服，财政需要极为迫切，社会情绪有所变化，看起来万事俱备，只欠东风，那么房地产税离落地还有多远？从政府近期的表态来看，明确表态要征收房产税，力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务，大概率2年内完成立法，3年内就有实质性的征收措施出台！房地产税的出台，会让地方政府今后调控更加游刃有余。不但在可开发土地越来越少之后，开辟了一条新的税收收入，还能帮助稳定未来的地价和房价。

关于征收房地产税一直都存在两种争议：支持者认为房价太高、泡沫太大，唯有通过对投机者征税，才能遏制炒房，让房价回归到合理水平；而反对者认为通过房地产税降房价只是财富从民间向官方的转移，购房负担只会不降反增，房价有可能继续上涨。税收只是对对价格起到调节作用，决定价格的，还是市场的供需，房地产税也是这样。房价长期来看是涨是跌，取决于真正的供需，也就是一个城市的人口、收入，以及货币政策。如果一个城市里，人口净流入、收入持续增加，货币增速可观，房价必然会上涨。这时候，房地产税的作用，也就是让上涨的速度慢一点，幅度小一点。房地产税会增加持房成本，导致多套房子的人抛售房子，或者进入二手房市场做交易。这样一来，需求减少，供给增加，房价自然会趋向稳定。而且房产税过轻起不到抑制房价上涨的作用。房产税的最主要的目的是替代土地财政，这一初衷是合理的，也是大势所趋，未来将用房地产税替代地方政府的卖地收入，成为地方政府的收入来源。当未来中国城市化已完成，土地出让金不再是地方政府财政收入的主要来源时，房产税的作用越来越大。征收房地产税是必然的事情，至于什么时候收，收多少，只是时间问题了。而且，离我们越来远近！  

附录：已开证房地产税的城市征收标准

表1 已开征房地产税的城市对比

例子：上海：小明是上海人，有个3口之家，已有一套120㎡的住房，2017年初花了480万又买了一套80㎡的新房，已经超出3人180㎡的“免税面积”，对超出部分按0.6%的税率交税，每年要交5040元的房产税。 

房产税=（200-180）×60000×70%×0.6%。

重庆：小红是重庆人，2017年初花了367.5万元买了一套150㎡的高档住房，扣除100㎡的“免税面积”，每年要交12250元的房产税。（税率按1%来算）

房产税=（150-100）×24500×1%。