作者：永源财富投资部赵建涛、贾雪洁

      中国的房地产政策经过了计划经济时期住房制度阶段、住房制度改革阶段、住房制度市场化阶段三个时期。我国住房制度自 1998 年市场化改革以来，经历了爆炸式的增长。为遏制投资投机和房价过快上涨，保障房地产市场健康有序发展，中央曾多次进行宏观调控。我国房地产调控政策主要分为信贷政策、土地政策、财政政策和行政手段四大举措。每类政策侧重点不同，调控方向也有所差别。信贷调控主要作用于房地产企业开发贷款和个人按揭贷款；土地政策作用于土地供应量及供给结构；财政政策作用于税收，而行政手段主要作用于住宅市场的供需结构。回顾房地产市场近年来的宏观调控政策不难发现，政策走向对于房地产市场有着很大指导和影响作用。

      1998年我国取消福利分房以来，房地产市场步入快速发展阶段，住房分配由实物分配过渡到住房分配货币化。随着住房市场化进程的逐步推进，各种问题不断暴露出来，国家开始了一系列的宏观调控举措来实现促进经济增长、抑制房价过快上涨以及控制土地供应的等宏观目标。这些宏观调控政策缺少稳定的、系统的举措，只是侧重于需求端，缺乏对供给端的调控，使得房地产市场无法形成稳定的长效管理机制。调控政策并未达到预期目的，关键的原因在于：作为政策执行者的地方政府同时既是被调控的对象，又是利益相关者。中央与地方政府之间按照 3：7的比例对土地出让金进行分配，土地财政成为了地方财政的主要来源。房地产行业的繁荣能拉动房地产上游产业（钢铁、水泥等）的发展，带动经济增长从而有利于地方经济的发展。房地产业属于劳动密集型产业，从而能够吸收富余劳动力，提供大量就业机会。房地产调控政策也与经济周期密切相关，经济下行，政府往往会通过刺激房地产来刺激经济发展；若经济发展过快，政府会通过多种手段来抑制房地产市场过热现象。

近15年房地产调控政策梳理：

一、2003年--2007年（政策抑制阶段）：利用信贷政策和税收政策调节房地产需求，稳定房价、抑制房地产过热现象。

      2003年4月，央行提高对购买高档房、别墅或者第二套及以上商品房的首付款比例。同年8月，国务院明确将房地产业定性为“拉动国家经济发展的支柱性产业之一”，提倡不断完善和大力推动房地产市场，健全市场体系。

      2004年3月，监察部、国土资源部共同下发文件要求所有经营性土地一律要公开竞价出让。2004年10月、2005年3月央行连续两次加息，取消了房地产优惠贷款利率，居民首套住房贷款利率由20%上升至30%，调控政策范围涉及到普通消费群体。

      2005年3月，国务院办公厅发布《关于切实稳定住房价格的通知》，就稳定房价提出八条意见（老国八条），首次将稳定房价的目标提高到了政治高度，并建立政府负责制。面对快速攀升的房价，政府从以往的规范与促进房地产市场为主转而变为抑制房价过快上涨。此次宏观调控在于稳定住房价格。同年4月，国务院提出了八项加强房地产市场引导和调控措施，被业界称为“新国八条”，加强对房地产市场的宏观调控。与此同时，各银行出台相关配套政策，对首付款比例、利率政策进行调整。5月，国家税务总局就房屋转让开征营业税。7月，商业银行个人征信系统开始联网，个人购买第二套以上住房不再享受优惠利率，贷款比例同时降低。

      2006年4月，央行提高房贷利率。5月，九部委出台“国十五条”，对营业税征收期限重新界定，购房客户观望的气氛浓厚，在一定程度上抑制业主报价大幅走高的情况。同年，国务院促进房地产产业健康发展措施，会上通过了六项措施调控房地产，被业界称为“国六条”，促进房地产市场健康发展。上调商业银行贷款利率，严格房地产业信贷条件。

      2007年，央行五次加息，上调存贷款基准利率，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率上浮至1.1倍，运用金融手段调控房价，从金融层面打压房地产。

      纵观 2005 年到 2007 年的这三年调控，央行逐步取代国务院其他部门，成为调控的主力，它主要通过对整个社会流通货币量的调整来影响房地产业的投资。

      针对购房者，央行多次上调各档次存款利率，收紧流动性，实施从紧的货币政策，抑制民众投资需求，与此同时央行也多次提高贷款利率。自 2005 年到 2007 年，国家对房价控制的力度逐步加强，主要借助央行的货币政策，尤其是存贷款利率、存款准备金率。特别是在 2007 年，央行曾 10 次上调法定存款准备金率。可见在这一阶段，金融政策逐渐成为我国房地产调控中的重要一环。

二、2008年--2009年（政策刺激阶段）：信贷、税收政策阶段性“松绑”，刺激经济企稳回升。

      2008年央行百日内连续5次降息。降息能够有效降低房地产企业的财务成本，特别是对资金杠杆较高的房地产行业有很大利好。年末，国务院颁布政策进一步鼓励普通商品住房消费，支持房地产开发企业积极应对市场变化，推动房地产市场发展，通过房地产市场刺激经济增长。本次调控最大特点就是以刺激经济增长为核心目标。要积极刺激和稳定房地产市场。

      2009年5月，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》来加强房地产开发企业的土地增值税收管理，规范土地增值税清算。5月25日，发改委提出开征物业税。10月，营业税免征优惠政策终止。12月，国务院常务委员会议为防止房价过快上涨，出台“国四条”。

三、2010年--2014年（政策抑制阶段）:继续延续和完善住房结构调整的调控思路。加快保障性住房安居工程。

      2010年1月，国务院出台《关于房地产市场平稳健康发展的通知》，又称“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。5月，国务院出台“国十条”，明确了地方政府可根据实际情况自由施行临时性行政干预措施采取“限购令”，这本身就是对之前限购方针的进一步升级。进一步提高家庭二套房贷首付比例，控制房价过快上涨。

      2011 年推出了具有里程碑意义的房地产税试点，在上海和重庆进行试点。同年2月，住建部与地方政府签订协议，要求加大保障性住房的供应。2011年1月，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，又称“新国八条”，调整完善相关税收政策，强化差别化住房信贷政策。新国八条”是对地方限购结果的不满意，首次从国家层面以文件的形式对相关地区实行明确的限购政策。

      2012年，欧债危机蔓延，发达经济体经济低迷，新兴经济体增速回落，国内经济压力加大。中央在抑制投资投机需求与支持自主需求“两手抓”。调控手段更加趋于市场化，市场趋于理性。住建部启动的全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。

      2013年2月，国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”。重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，抑制投资投机性购房，完善房价稳定责任制、加大市场监管，与此同时多个城市公积金贷款政策收紧。

四、2014年至今（经济新常态）：调结构，促进经济增长，同时防止经济大起大落，切实解决群众住房问题。

      2014年下半年，二三线城市已基本取消限购、限贷、限价政策，实行宽松的财政政策和货币政策。

      2016年以来，大多数城市采取收紧房地产市场的政策，以保证房地产市场平稳。

      2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，调控手段从传统的抑制需求端转向增加供给端，加强短期调控与长效机制的衔接，分类调控、因城施策是这一年房地产政策的主基调。

      2018年上半年，中央进一步强调“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。地方调控政策升级，调控城市进一步扩容。热点城市调控政策全面升级，部分三四线城市出台调控政策。

      2004--2009年，开发商是本轮调控政策的主要对象。在此期间，国家出台了针对房地产开发商的诸多调控政策，如收紧房产信托、严格房地产开发贷款管理等。而从2010年开始，购房者成为房地产调控的主要对象。国家出台了一些列针对购房者的限购、限贷、提高首付比例等严厉打击炒房行为的政策，以及针对地方政府的房价问责制、制定保障房建设目标的政策。通过“限购令”的实施，我国房地产市场正逐步降温，调控成果初步显现，房价在调控政策下正向合理价位回归，房价趋稳和成交量萎缩也间接折射出当前人们对更进一步加强房地产宏观调控的观望和期盼。

      房子是用来住的，居住是房地产的基本功能，一个健康的房地产市场首先应该满足普通民众的居住需求。中国房地产调控政策理念已开始从“消费”转向“民生”，房地产除了是推动经济增长的重要动因之一，更是作为普通民众刚需品而与政府职责联系到一起。未来调控政策将会围绕推动房地产回归其居住属性这一本质来展开，房地产市场将会进入一个不同于以往的发展时期，将会有更多的购房需求通过租赁分流。随着长租公寓等租赁业务的不断发展完善、“租售并举、共有产权”的试点在不断推进，房地产市场长期以来“轻租重售”的局面将得到改变。例如深圳新房改政策：计划未来新建的170万套房源中60%用于保障房，剩余的40%才用于供给商品房市场。未来还会有更多的城市加入到保障房体系中，高收入群体住商品房，中等收入群体住政策性支持住房，而低收入群体则住租赁房，真正做到居者有其屋。

      未来几年，随着各项调控政策效应显现，房地产市场也将面临更多不确定因素，购房者持币观望氛围日渐浓厚。随着下半年限购、限售，再加上房贷利率不断上调的背景下，国内房地产市场将大幅降温，一二城市房地产会出现小幅调整，同时二手房交易市场会出现有价无市，投资者想抛售也很难。2018年上半年房地产面临“高烧难退”的格局，但下半年会因房地产调控长效机制的建立，房企回笼资金需求的到来，将会逐渐降温，房地产稳定运行预期将进一步强化。房地产发展的核心要素在于人口，人口规模决定了城市的住房需求总量，因此房价走势在一定程度上取决于城市对人口的吸引力。从今年的发展态势看，一线城市的房价基本被控制住了，二线城市“人才引进”热潮也会暂告一段落，三线城市的棚改也渐入尾声，国内房地产历经多年的上涨趋势正在上演最后的疯狂，未来将逐步回归理性。房地产市场调控的核心在于预期管理，在当前房地产市场价格快速上涨的预期已经根深蒂固，国家会通过一系列长期、一致的政策制定和执行来改变消费者已建立的“房价只涨不跌”的预期，让房地产投资和投机者真正意识到“炒房”的风险，从而引导投资者扩大和分散投资渠道，形成多样化的财富管理意识。