养老地产是指房地产开发企业或各种福利机构所建设和推出的，集餐饮、娱乐、养生于一体，将住宅、服务、医疗、等产品全方位结合起来，能够满足老年人的生活和社会活动需求，为入住的老年人的生活健康和身心愉悦提供各种基础设施保障的住宅类产品，其核心是完善的配套和增值服务。养老地产绝非简单的比住宅地产硬件配套更高级就可以实现盈利的，养老地产的开发过程是一个包含着多种产业业态和多种利益相关者的过程。它所面对的人群是老年人，因此相比住宅地产，养老地产更应该是一个有温度的产业。仅仅把养老作为拿地噱头或者营销手段，不是真正的养老地产，也不能长久。这些年，贴着“养老”标签的骗局已是屡见不鲜，市场上也存在不少打着“以房养老”旗号从事金融诈骗的行为，给不少投资者带来较大损失。

房子与养老一直是大众关心的话题。年轻时贷款买房，老了以后将房屋抵押给银行或保险公司，由上述机构支付养老费用，从而保障老年人晚年生活衣食无忧，这是国家推行“以房养老”试点的初衷。“以房养老”在国内试点推行时遇到传统观念的阻力，老人家看重“老房子”，担心住房做逆向抵押后，未来会出现难以把控的风险。近几年养老机构市场准入不断放宽，养老机构服务水平良莠不齐，而且盈利能力有所欠缺。以行业的投入产出平均特征而言，按照中档水平装修，一个拥有300个床位的机构，单床投入在2-3万元，即总投入600-900万元，经历3个月左右的装修期便开始投入使用，此后运营6-8个月，实现盈亏平衡。一般经历3-5年，能实现投资回收。在最理想的状态下，一个机构投资利润率大概在15%-20%。一半以上的民办养老机构收支只能持平，40%的民办养老机构长年处于亏损状态，能盈利的不足9%。从每千人老年人拥有30.9张床位来看，中国养老机构服务总量供给不足，但实际上民营养老机构空置床位约48％，出现了供给与需求的扭曲现象。

看上去很美的养老地产，真正实践成功者，寥寥无几。养老地产的投资回报周期一般都要7至10年，是商业地产的两倍，是普通刚需住宅的四倍，投资高、周期长、回报低，让习惯于高周转和高利润的房企陷入了两难的境地，多数房企不敢投入成本去做。一个养老项目从立项、筹备到开业的周期，比一般产业要长，达到盈利平衡点需要3~4年，实现盈利需要5~6年，养老地产的回报周期无疑是“进展最缓慢”的。“养老”这块金字招牌还被一些不法地产商用来圈地甚至集资。一些购买了新建“养老小区”“老年公寓”房子的老人们慨叹，“养老”只是噱头，卖房才是本质。事实上，这些年，房企打着“养老”名义卖房子的做法已是屡见不鲜。养老没错，地产没错，养老地产也没错，错的是开发商打着养老的名义借助政策的支持来大搞圈地活动。一味的跑马圈地，养老产业可能就会产生泡沫，最终造成投资和政府补贴资金的流失。

表一  养老地产开发模式

不要再相信免费养老骗局了！

案例一：4月9日，北京市公安局海淀分局发微博称，辖区内有多名老人落入所谓的“以房养老”项目骗局，犯罪嫌疑人借“以房养老”之名，将老人的房屋骗到手后违规抵押借贷，最初每月给老人们高额回报，但没过多久，就让老人们陷入房财两空、老无所依的境地。近些年来，越来越多公司打着“以房养老”旗号、行非法集资之实，老人家一不留神就有可能“入坑”，落入“非法集资”的圈套。中安民生的模式是客户通过将房产抵押出去从而借得一笔本金，然后将这笔钱用来认购中安民生发行的理财产品，这些理财产品将给予客户6%左右的年化收益。在中安民生和客户以外，还有一个第三方出资方，这个第三方出资方负责将本金借给客户。中安民生支付给出资人的利息高达20%，这也就意味着，中安民生每做一笔业务，资金成本将高达26%以上。很快，中安民生的这一业务模式便难以为继了，从年初开始，中安民生便屡屡曝出“跑路”“崩盘”等传闻。中安民生声称盘活了房产就能产生价值，就可以发放养老金。而所谓的“盘活”，就是抵押贷款。那些选择中安民生等公司“以房养老”模式投资的老年人，或将陷入房财两空、老无所依的境地。

案例二：老有所养”是老人最平凡的愿望；然而，在每一个人的心中，却都深藏着对“老无所依”的恐惧。在老人心里，如果能够住进养老院，不仅自己有人照顾，而且不用拖累子女。但现实是，高端养老院住不起，低端养老院条件太差，中端养老院又是一床难求。“爱福家”出现了，不仅是别墅式的设计，还是四星级以上的酒店布置，环境、医疗、卫生一应俱全。而且“爱福家”宣称只要投入超过40万的资金，就享受居住的优先权，一切费用都从这笔投资中扣除，不用再交其他任何费用。并且承诺投资金额越大，房费的折扣和优惠就越多。这笔钱投进去以后，还会根据金额大小享受不同的年利息，最低的9%，最高的13.5%。也就是产生的利息扣除养老院房费后，还能产生收益。与纯粹的庞氏骗局不同，“爱福家”的确有真金白银投入。据李女士透露，她去过南京的养老院，杭州的养老院也是她看着装修完工的，丝毫看不出任何破绽！而且许诺的利息都是准时发放，从来不拖欠延误。年化9%--13.5%的无风险利息，投资不仅可以拿到利息，还可以免费养老。所谓的养老只是换了件新装的庞氏骗局。高额的利息，不过依旧是拆了东墙补西墙，本质上是以大爱城项目的名义，不断吸引投资者购买，用后入局者的钱去还先入局者。养老地产最终的目的是服务，可以说，没有服务的养老地产是“耍流氓”。

“以房养老”骗局究竟如何甄别呢？中安民生所谓的“以房养老”就是拿他的房子做了抵押贷款，然后公司再拿贷款做了其他投资，部分受害者的房屋还面临被拍卖的风险。正规的“以房养老”产品是建立在严格的资质认证基础上的一种保险产品，全称为“住房反向抵押养老保险”，有正规牌照的保险机构发布产品，在银保监会网站可查询到产品备案。在合同期内，房屋所有权归老人所有，老人身故后保险公司方可处置。保险公司处置房屋时，抵扣已付养老金后的剩余部分归房屋法定继承人所有。“以房养老”本是一件好事，用住房当作反向抵押，以获得持续的资金来源，提升老年人养老质量，甚至帮助解决养老问题。推行“以房养老”，既能解决老年人养老金不足，又能有效提升房产的流动性，使房产能够发挥居住和养老的双重作用。很多老年人把“以房养老”当作一种投资理财，以换取短期高额回报为出发点，因此被不法分子发现了机会，用高回报的诱惑达到行骗的目的。让老年人抵押房产借得本金，再用本金认购理财产品。还有投资养老公寓式的骗局，让老人预交大量定金进行非法集资。一些“以房养老”欺诈案例表明，部分“以房养老”骗局背后是不法分子精心设计出“借款+委托售房”的模式。

养老地产更多的是提供养老服务的，而现在所谓的养老地产，其核心却是打着养老的旗号卖房子。养老地产不养老的情况，主要是立法和监管上的缺位导致。因回报周期长房企短期难盈利，养老地产仍难摆脱“卖房”嫌疑－－只有“地产”没有“养老”。养老地产必须先要弄清什么是养老地产，它不能只是作为商业地产的“点缀”。企业扎堆养老地产，但是还停留在以养老概念卖房的状态下，养老变成了一个噱头，忽略了服务本位，靠噱头吸引客户不可能有可持续性。一些养老项目动辄用地规模高达数千亩甚至上万亩，床位数量逾千张。这种建设规模逾千亩的大型郊区型项目，单纯开发养老产品不仅会加大投资风险，更会使后期运营管理面临极大挑战。

中老年投资者，在涉及养老项目时，应特别谨慎。随着理财观念的不断深入人心，有大量空闲时间和一定积蓄的老人成为理财市场的重要参与者。市场上也出现一些打着“养老理财”幌子的行骗模式。从手段看，这些骗子都是典型的以“投资养老理财”等为幌子，以高利回报为诱饵。给老年人理财的建议是收益特别高的千万别投、看不懂的也不能投、不清楚钱给谁用的不投，先交钱再找项目的别投。中老年朋友做投资理财，首先考虑投资渠道的安全性，以稳妥收益为主。保养好身体，适度消费。可适度把部分积蓄用于改善生活、参加文体活动、身体保健和疾病治疗等用途，提高生活质量，保障身体健康。真正实现老有所养、老有所医、老有所乐、老有所为，拥有一个幸福快乐的晚年生活！