恐怕谁都没想到，2020年会以这样的方式打开。这只让人始料未及的“黑天鹅”飞出，扰乱了所有人的安排。突如其来疫情，从武汉迅速扩散至其他省份，传播之快远超非典时期。为避免疫情进一步扩散，春节假期延长，多地企业或主动或被动延长复工日期。疫情对中国经济产生一定的影响，对房地产市场也将产生较大的冲击。房企延长假期、推迟复工，大门紧闭的售楼处和开工时间待定的新项目，加上2020 年房企将迎来债务到期高峰，叠加销售增速下滑，今年上半年会有一些扛不住的中小房企倒闭，大鱼吃小鱼的兼并也会陆续出现，但只要熬过来的都会是赢家。

整体来看，房地产开发按下了暂停键，所有项目停工。在没有接到复工的许可前，不可复工。加之建筑工人基本以外来打工人群为主，很多来湖南、湖北、河南等省份，刚好是疫情较重的地区。即便返程，还要经历体温监测、自我隔离14天等，这是一个很长的周期。事实上，疫情发生前，房地产市场环境已经较为紧张。2019 年房地产行业的融资约束进一步收紧。疫情带来的资金链压力，使得90%的中小企业在2020年将非常难过。房地产行业的重资产属性，现金流于企业而言犹如生命线，特别是在销售受限，融资渠道关闭的环境下，加之严峻的融资环境紧缩及各类刚性成本的持续支出，到期债务的偿付期，企业资金端承受一定压力。资金回笼受阻。各地房地产监管部门要求建筑工地延迟开工，封闭管理和交通不畅也令工人返岗受到限制。这不仅将带来建筑材料和人力成本提升，还将拖累施工交楼进度，影响后续现金流回款。若疫情持续蔓延，房地产企业的到期债务将井喷，在销售现金流锐减的情况下，房企资金链压力剧增。

图1  近20年来商品房销售面积走势

数据来源：国家统计局，CREIS

图2 二手房市场情况

2003年3-4月SARS疫情，因房地产市场运行节奏整体放缓，有些地方房地产促销活动都暂停了，购房者不想出去看房，很多项目也停工了，所以4月份全国房屋施工、开工、销售面积、投资额增速均出现了一定幅度的下滑。但5月份，随着疫情逐步得到控制后，社会恐慌心理慢慢缓解，社会经营活动恢复，房地产市场也快速回升到了上行通道，其中销售面积增速明显反弹。疫情对房企最直接的影响就是成交下降，在建项目和改造项目的施工期、住宅销售的周期都将受到影响而延长，造成额外的成本增加。从2020年1月下旬开始，大部分开发商的成交量相比往年春节期间的成交量下跌了95%。2020 年春节期间，全国 30 大中城市商品房成交面积为 2.7 万平方米，较 2019 年的 19.55 万平方米下滑 86.19%，较近 7 年的平均值 9.91万平方米也下降较多。预计疫情对房地产行业一季度的销售影响较大。

图330个大中城市春节期间商品房成交面及同比变化

调控会放松吗？“房住不炒”的定位和“稳房价、稳预期、稳预期”的调控目标不会变。为了确保以上定位的落实和以上目标的实现，基于疫情这个突发事件对房地产市场的外部冲击所带来的波动，调控政策应该会在因城施策的原则下适度宽松。这样的调整可能意味着在抑制炒的同时，政策也会更多支持刚性需求、改善性需求和重置需求。随着疫情缓解，房地产市场的调控政策会结合当地的实际状况，给予不同程度的灵活政策，以助力房地产市场加速恢复元气，继续促进市场健康稳定发展。今时已不同当年，房地产虽然依旧是中国经济的压舱石，但房住不炒的定位会一直坚持下去，因此即便是本次疫情，调控放松也是有底线的。但为了配合稳增长，进一步放松是很有可能的。

房价会大跌还是反弹？交易停滞，必然让房企感受到更大的资金压力，特别是转战线上之后，为顺利签约，降价促销是不少企业的选择。一二线城市需求恢复较快，房价下降幅度比较可控，但三四线可能出现明显的价格战。疫情过后销售量会有一个较大的恢复和增长，但是房价报复式反弹的可能性较小。疫情势必会对房企、个人的资金链形成压力，这是房地产行业在疫情当中暴露出的最大风险。市场如果反弹，两头会率先，刚需和中高端改善。预计楼市会反弹，因为刺激经济的话，短期手段可用的非常少，能快速拉动投资的只有基建和楼市。疫情期间，将是严重的买方市场，砍价空间将非常之大。疫情期间不是不能买房，而是你既然选择冒着风险去买，就要把未来可能的下跌空间提前锁定了，否则就不值得动手。疫情期间有两种房子相对值得入手：一是学区房，二是打折促销并且一二手严重倒挂的新房。其他的还是建议耐心等待疫情结束，没必要提前入局，让自己被动。虽然在最冷的市场买房有利于购房者，议价空间更高，但还是注重安全第一，买卖第二。

疫情对商业地产的影响。与住宅市场相反，此次疫情将阻碍近一两年来商铺类地产的复苏迹象。疫情爆发以来，不少企业针对旗下的商业地产项目，都推出不同程度的租金减免政策以缓解了商户的压力，但运营商自身也面临不小的资金压力。目前各地写字楼的供应已经处于饱和甚至过剩的状态，“云办公”也在一定程度上造成企业对扩租和换租需求减少，这也使得未来对写字楼的需求不断降低。疫情影响最大的是第三产业和消费，对于商业地产来说，第三产业和消费是最重要的业态类型，直接影响就是租金的减免和租金的损失，甚至是租户的损失，有很多中小企业和商铺，可能会消失，另外，疫情结束后，经济活动的恢复需要一段时间，所以可能也需要很长时间去重新评估价格。

本次疫情改变了房地产企业的现金流曲线，使得经营性现金流入后移。多数房企在一季度销售回款压力较大，而房地产行业又有高周转、资金密集的特点，一些房企为尽快回款采取一些优惠促销活动，以价换量。自疫情发生后，房地产行业线下销售活动全面暂停，市场在短期内处于低迷状态。于是恒大于2 月 18 日启动全国在售楼盘 75 折优惠活动，恒大的措施（5000 元定房，之后以 5000 抵 20000；无条件退房；推荐他⼈购买获取佣金及定金返还等），很好的弥补了三四线部分返乡置业的成交。但75折并不是所有房源，这是营销的一种套路。5000元的定金3个月的周期加上可观的基数，可以很大程度上缓解现金流紧缺。此次线上看房需要注册“恒房通”APP，是推广APP的很好手段。当然，也确实会有实实在在的让利，就看房子本身的品质了。

这次疫情与大规模战争、大地震、大洪灾不同，遭受的物理破坏较少，疫情结束后楼市将进入自我修复阶段。房地产行业的需求具有特殊性，可能延后但不会消失，对长期趋势的影响较小。目前阶段，整个房地产市场被冷冻，买房、卖房的需求暂时被疫情强行压制了下去，但需求不是永久消失，并不会因为时间的推迟而消散。疫情后经济上涨有压力，宽松的货币政策可能对于楼市是一种利好。为了配合稳增长，房地产调控进一步放松是很有可能的。长期来看，疫情对于房地产影响力相对较弱，尤其是优质房产。优质房产是稀缺的，但是稀缺本身不代表成长性，只代表流动性。大部分房子不会大幅度降价，但影响卖，因买的人会减少，去年是人人在保工作(过日子)，今年是人人保命(活下去)。通过投机赚取房地产买卖差价的时代已经过去，现在必须合理进行资产配置以降低投资风险，这点对于个人投资者来说尤为重要。现阶段最重要的是保护好自己和家人的身体健康，等待春暖花开，疫情消散。